В буклетах тайских застройщиков слово freehold встречается почти так же часто, как закаты и бассейны с видом на море. Звучит оно солидно: никакой аренды, всё ваше и навсегда. Но за 15 лет работы на рынке Таиланда мы хорошо усвоили: красивое слово в презентации и запись о собственности в Земельном департаменте (Land Office) — две разные вещи. Между ними лежат иностранная квота, банковский перевод, проверка продавца и договор, в котором важна каждая строчка.
Ниже — пять вопросов, которые мы задаем по каждому объекту до того, как клиент отправит хотя бы один крупный платеж.
Вопрос первый: а что, собственно, вы покупаете?
Хорошая новость: иностранец действительно может владеть квартирой в кондоминиуме — это прямо разрешает статья 19 тайского Закона о кондоминиумах. Новость похуже для любителей вилл: с землей в Таиланде иностранцам сложнее. Оформить участок на свое имя, как правило, нельзя.
Поэтому, когда вам предлагают «виллу во фрихолде», сначала уточните, что именно имеется в виду. Обычно дом оформляют в собственность, а землю под ним — в зарегистрированную аренду сроком до 30 лет. А популярная формула «30 + 30 + 30» — это не 90 лет гарантированного счастья, а обещание продлить аренду, которое каждый раз требует новой регистрации. Такие обещания мы всегда проверяем с юристом и советуем делать так же.
Фрихолд или лизхолд: шпаргалка за 10 секунд
- Фрихолд — объект ваш без ограничения срока: можно продать, подарить, оставить детям. Для иностранцев это в первую очередь квартиры в кондоминиумах;
- Лизхолд — долгосрочная аренда до 30 лет с регистрацией в Land Office. Так оформляют виллы, дома, землю, а также квартиры, когда иностранная квота в здании закончилась.
Вопрос второй: осталась ли в доме иностранная квота?
Закон разрешает иностранцам владеть в совокупности не более чем 49% площади всех юнитов в кондоминиуме. Остальное — для граждан Таиланда. В удачных проектах у моря иностранную квоту разбирают быстро, иногда еще на стадии котлована.
Сценарий, который мы видели не раз: менеджер уверенно говорит «freehold, конечно», а через месяц выясняется, что иностранные метры закончились и квартиру можно оформить только в лизхолд. Чтобы не оказаться в этой истории, до внесения депозита просите письменное подтверждение свободной квоты от управляющей компании здания (juristic person). Устное «да-да, всё есть» здесь не работает.
Вопрос третий: как деньги попадут в Таиланд?
Самый недооцененный пункт — и именно на нем спотыкаются чаще всего. Чтобы зарегистрировать квартиру во фрихолд, Land Office должен увидеть, что деньги пришли из-за границы, в иностранной валюте и от имени покупателя. Назначение платежа тоже имеет значение: формулировка вроде «purchase of condominium unit» избавит от лишних вопросов.
Когда деньги зачислены, тайский банк выдает подтверждение. Если сумма от 50 000 долларов — это форма FET (Foreign Exchange Transaction Form), если меньше — письмо банка о происхождении средств. Храните эти бумаги так же бережно, как ключи от квартиры: они понадобятся, когда вы решите продать объект и вывести деньги из страны.
Перевод в батах, платеж со счета родственника, пустое поле «назначение» — такие мелочи всплывают в самый неподходящий момент: деньги уже ушли, а до регистрации остался один шаг. Исправлять их потом долго, дорого и нервно.
Вопрос четвертый: кто владелец прямо сейчас?
Звучит очевидно, но проверять нужно не по словам продавца, а по документам: кто собственник, нет ли залога в банке, ареста или других ограничений. Если покупаете у застройщика, смотрим его права на землю, разрешение на строительство и регистрацию проекта как кондоминиума.
И правило, которое стоит запомнить: подписанный договор и даже стопроцентная оплата еще не делают вас собственником. Собственником вы становитесь, когда переход права зарегистрирован в Land Office. До этого момента вы — человек с договором и надеждой.
Вопрос пятый: когда квартиру оформят на вас?
Для новостроек это главный вопрос. Застройщик может быть прекрасным, но договор должен быть еще лучше. Убедитесь, что в нем четко прописаны:
- сроки сдачи дома и регистрации права собственности;
- условия и сроки окончательного платежа;
- кто и в какой доле платит регистрационный сбор — 2% от оценочной стоимости — и другие расходы при оформлении;
- что будет, если регистрацию задержат или она не состоится: штрафы, возврат денег, сроки.
Как мы работаем с фрихолдом
За 15 лет мы видели и идеальные сделки, и истории, которые впору рассказывать как страшилки на корпоративе. Поэтому до того, как клиент вносит существенные платежи, специалисты All Thai Home проверяют объект, продавца или застройщика, договор и схему перевода денег. Свободную квоту подтверждаем письменно, а перевод помогаем оформить так, чтобы у Land Office не возникло вопросов.
Оставьте заявку — подберем квартиры во фрихолд под ваш бюджет и цели и честно расскажем, где в каждом варианте подводные камни.
Источники: Закон о кондоминиумах Таиланда (Condominium Act B.E. 2522), статья 19; Земельный департамент Таиланда (Department of Lands). Информация актуальна на октябрь 2026 года.